180.000 gezinnen wachten op sociale woning. Biedt privékapitaal de oplossing?

De Syrische familie Janoudi ontvluchtte haar vaderland in 2012, bij het begin van de burgeroorlog. We treffen hen als één van de gezinnen die verblijven in het sociale bouwproject van 38 woningen in de Goede Herdersstraat in de Brusselse gemeente Evere. De woning van het gezin maakt een aangename indruk – niet vochtig, aangename lucht, veel licht.

De woningen zijn gelegen rond een binnentuin – met aan de ene kant een nieuwbouw van twintig woningen en aan de andere kant 18 woningen in een gerenoveerd pand dat uiterlijk amper te onderscheiden is van de nieuwbouw. De binnenruimte biedt de gezinnen die aan weerskanten beneden wonen een eigen tuintje en tussen die tuintjes is er dan nog een gemeenschappelijke koer.

Dit “binnenplein” en de trappen die langs buiten lopen scheppen ook een band tussen de bewoners, zo blijkt als we een foto nemen. In een mum van tijd wordt een groepje bewoners opgetrommeld. De mensen lijken elkaar enigszins te kennen, wat niet evident is in een grootstad als Brussel.

Vier procent rendement en sociale huurprijzen lukt slechts onder bepaalde voorwaarden

Op het eerste zicht lijken het gewone treffelijke nieuwe flats, maar er steekt een verhaal achter het pand. Dit zijn woningen die door het sociale verhuurkantoor Hector Denis verhuurd worden aan sociale tarieven maar die gebouwd werden met de private middelen van Inclusio.

Een éénkamerwoning wordt verhuurd 388 euro per maand maar het verhuurkantoor legt daar 112 euro bovenop – middelen die van het Brusselse Gewest komen. De eigenaar, Inclusio, incasseert 500 euro voor een woning die op de gewone private markt wellicht voor 650 euro zou worden verhuurd, zo schat Gilles Cock, beheerder van het sociale verhuurkantoor. Tweekamerwoningen worden voor 570 euro verhuurd, terwijl ze op de markt minstens 750 euro zouden opbrengen.

Rendement en sociaal

Maar die private markt en het maximale rendement zijn dus niet de keuze van Inclusio en de partners achter deze commanditaire vennootschap, Bank Degroof-Petercam, Re-Vive en Kois Invest. Ze stellen vast dat de private huurprijzen loodzwaar wegen voor veel mensen die daarom graag een sociale woning willen, die evenwel niet beschikbaar is, waardoor er lange wachtlijsten ontstaan zowel in Brussel, Vlaanderen als Wallonië.

Inclusio wil mee een oplossing bieden voor 180.000 mensen op een wachtlijst

Xavier Mertens, de CEO van Inclusio, licht toe: ‘We beogen eerst en vooral een sociaal doel: betaalbare huurwoningen. Ons huurrendement ligt lager dan de 5,25 procent die de institutionele investeerders doorgaans halen in vastgoed maar het is een aanvaardbaar rendement voor veel investeerders in deze tijden van lage intresttarieven.’ Die combinatie - sociale huurprijzen en 4.5 procent bruto huurrendement op onze investeringen – is evenwel slechts mogelijk als aan bepaalde voorwaarden is voldaan, legt Mertens uit.

‘Voorwaarde is dat we aan goedkope gronden geraken en dat we gebruik kunnen maken van de verlaagde BTW-tarieven van zes procent die in de bouw gelden in 32 Belgische gemeenten voor afbraak en heropbouw. Verder moet het concept van het gebouw goed in elkaar zitten: als we, zoals hier, de trappen langs buiten kunnen bouwen, blijft er meer te verhuren woonoppervlakte over.’

Ook de juiste combinatie van studio’s, eenkamer-, tweekamer-, en driekamerflats helpt om het beoogde rendement te halen: studio’s en eenkamerflats brengen immers in verhouding meer op. Mertens: ‘Dat heeft het bijkomende voordeel dat er een goede sociale mix van alleenstaanden en gezinnen ontstaat’.

Het is niet makkelijk om aan die voorwaarden te voldoen, stellen ze vast bij Inclusio. ‘We moeten veel projecten onderzoeken vooraleer we die combinatie vinden. Het lukt maar in één op de twintig gevallen die we onderzoeken,’ verklaart Lionel Van Rillaer, de chief development officer van Inclusio. ‘Sommigen vinden dat rendement hoog maar als je echt veel woningen wil realiseren, moet je een treffelijk rendement kunnen bieden.’

‘Om veel woningen te bouwen moet je een treffelijk rendement bieden’

Momenteel heeft Inclusio 108 woningen gerealiseerd of gekocht. Er wordt gewerkt aan het grote EKLA-project van 180 woningen aan het Weststation in Molenbeek: daarvan worden er 91 sociale woningen door Inclusio Vandenheuvel gebouwd. Ons objectief is om op tien jaar tijd een portefeuille van 2000 woningen op te bouwen,’ aldus nog Mertens.

Een ander essentiële voorwaarde voor de haalbaarheid van dit model is de samenwerking met het sociale verhuurkantoor(SVK) dat immers het huurrisico op zich neemt. Het is het SVK dat elke maand de huur moet betalen: als de huurder stopt met betalen, komt dit ten laste van het SVK en dus in zekere zin de overheid omdat veel SVK’s niet kunnen zonder overheidssteun. ‘Geen leegstand, geen wanbetalingen, geen commissies voor een makelaar’, zo vat Xavier Mertens het samen.

Inclusio bouwt tevens duurzaam, wat betekent dat de huurders relatief lage rekeningen voor verwarming betalen. ‘We betalen per maand 100 euro voor gas en elektriciteit samen,’ bevestigt Ziad Janoudi.

Als de kat maar muizen vangt

Gilles Cock van het SVK denkt dat deze aanpak de grote behoefte aan sociale woningen ten dele kan beantwoorden. ‘Het Brussels Gewest heeft niet de middelen om aan de noden te voldoen. Liefst 30.000 gezinnen staan op de wachtlijst voor een sociale woning maar de voorbije twintig jaar kwamen er nog amper nieuwe woningen bij.’

‘In 2000 werden er nog 300 woningen per jaar gebouwd, maar tegenwoordig is de noodzaak van renovatie van het bestaande patrimonium zo groot dat zelfs dat niet meer lukt. Dan is deze aanpak toch een manier om vooruitgang te boeken en iedereen wint erbij: de investeerder haalt een rendement, de burgers hebben meer sociale woningen en de overheid vervult haar sociale taak wat beter.’

‘Brussels Gewest slaagt er amper in nieuwe sociale woningen te bouwen. Zo lukt het wel.’

Inclusio wil op korte termijn ook in Vlaanderen sociale woningprojecten realiseren. In Melle en Brugge zijn al twee dossiers in een vergevorderd stadium van onderhandeling: het gaat om woningen bestemd voor gehandicapten. Inclusio hoopt op een welwillende houding van de overheden. Xavier Mertens: ‘Gemeenten kunnen ons stimuleren door bijvoorbeeld de gemeentelijke opcentiemen op de onroerende voorheffing terug te betalen zoals hier in Evere. De gewesten hebben al de onroerende voorheffing verlaagd voor dit soort projecten. Maar het is natuurlijk ook een feit dat sommige gemeenten liever geen sociale woningen willen. Dat is het fameuze NIMBY-syndroom dat je ook bij windturbines hebt.’

Gilles Cock wijst er op dat de Brusselse SVK’s intussen zo’n vierduizend sociale woningen beheren. Niet genoeg om de sociale woningnood op te lossen, maar toch ook niet onbeduidend. Hoe groot kan dit worden?

Pascal De Decker, woonexpert en hoofddocent aan de faculteit architectuur aan de KULeuven, gelooft wel in deze aanpak. ‘Ik heb daar in principe niets tegen, zeker niet als er een Sociaal VerhuurKantoor tussen zit. Ik denk dat er veel privaat geld naar de sociale huisvesting zou kunnen worden gelokt. Ik heb nooit begrepen waarom de zogenaamde volksleningen niet voor sociale huisvesting zouden kunnen worden gebruikt. Het model van de sociale verhuurkantoren zou sterk uitgebreid moeten worden, en als dat op die manier kan: waarom niet? Als de kat maar muizen vangt.’